Comprar a casa própria está entre as decisões de maior importância para uma família, pois trata-se da aquisição do lar. A jornada da decisão de compra geralmente envolve muita pesquisa e atenção a pontos importantes que são essenciais para cada perfil de consumidor. Segundo  dados do Anuário Data Zap 2025, feita pelo Grupo OLX, fatores como localização e segurança influenciam no momento da compra do imóvel ideal.

Para quase a totalidade do público (97%), o imóvel estar em um bairro seguro é muito importante. Dentro do quesito localização, o entorno do imóvel faz muita diferença na escolha da moradia e é uma questão avaliada pelos futuros moradores. A busca por facilidade no dia a dia, como ter comércios próximos é valorizado para 77% dos compradores participantes da pesquisa, principalmente para os moradores das capitais (80%). Essa preferência acaba conduzindo os interessados em uma nova moradia a buscar a habitação em regiões mais desenvolvidas, que geralmente, também são mais adensadas, ou seja, têm mais moradores por metro quadrado. 

Outra questão que atrai muito o interesse dos consumidores na hora de escolher um apartamento para morar é a vista que o mesmo proporciona. Outro estudo realizado pelo Grupo Zap, denominado  “A Influência do Coronavírus no Mercado Imobiliário”, mostrou que para 60% dos respondentes a preferência pela visão desimpedida é um fator essencial para a compra do imóvel após o período pandêmico. 

Este desejo de ter uma vista livre pode ser motivo de insatisfação pós mudança para muitos. Isso acontece, pois nem sempre essa é uma condição perene, porque a vista de um apartamento pode mudar ao longo do tempo, caso sejam construídos outros projetos nos arredores do prédio. Isso pode acontecer com possíveis mudanças no Plano Diretor, que em suas revisões pode mudar as regras para construções em bairros já adensados, passando a permitir construções mais altas em locais que antes não era permitido.  

O empresário Oceanos Gonçalves Martins foi um dos que passou por esta experiência e se sente frustrado com a moradia. Ele mora com a esposa e filha atualmente em um apartamento no Setor Marista, mas já decidiu colocar o imóvel à venda. “Quando comprei meu apartamento, a pessoa que fez meu atendimento informou que teríamos vista livre. Comprei uma unidade no vigésimo andar de um prédio com a fachada toda em vidro, com a promessa de pegar o sol nascente, mas logo após a mudança já percebemos uma construção na frente e nosso sonho desmoronou”, conta ele. 

Hoje, a família vive de cortinas fechadas, pois sua sala e cozinha, com paredes todas no vidro, ficam frente a frente com o apartamento do vizinho do outro prédio, o que acarretou a perda de toda a privacidade da família, além de acabar com o acesso ao sol nascente, tão desejado pela família. “Além de não ter a iluminação natural que desejávamos não temos ventilação, pois precisamos manter as cortinas fechadas. Parece que estamos sendo observados o tempo inteiro em nossa própria casa”, desabafa. 

Agora, Oceanos e a família estão em busca de outro local para moradia que possa oferecer uma sinergia entre uma rede de serviços bem desenvolvida para atender à dinâmica movimentada do dia a dia, mas que ofereça esta vista livre e iluminação natural, principalmente o sol nascente. Entre as opções consideradas, após a mal sucedida experiência, estão ofertas de frente para parques, como o Areião, no próprio Marista,  e o Parque do Cerrado, no Parque Lozandes.  “Nesta última, não há um parque urbanizado, mas como trata-se de uma Área de Preservação Permanente, teríamos a garantia de vista definitiva e os outros benefícios como sol e mais ventilação”, destaca ele. 

Henrique Campelo, gerente comercial da Euro Incorporações, uma empresa que concentra sua atuação na região do Parque Lozandes, relata que tem recebido uma alta demanda deste público que deseja sair de regiões adensadas, sendo a questão da vista definitiva um dos motivos. Ele explica que o entorno dos prédios da incorporadora é formado por extensa área de preservação permanente,  como o Parque do Cerrado, e por condomínios horizontais, um fator que garante que a região não terá um aumento expressivo de prédios altos no entorno, mesmo se houver mudança do Plano Diretor. “Esse é um ponto que tem chegado a nós com certa frequência, percebemos pessoas insatisfeitas com a falta de privacidade e outras questões típicas de regiões muito adensadas como congestionamentos no trânsito”, diz.

Será o adensamento um vilão? Veja pontos positivos e negativos

Um levantamento internacional Density: Drivers, Dividends and Debates (Densidade: Drivers, Dividendos e Debates), do Urban Land Institute — organização sem fins lucrativos fundada em Chicago (EUA) —, avaliou o indicador de densidade urbana sob distintos aspectos, como ele vem sendo abordado em várias parte do mundo e o que cada modelo pode ensinar a outros municípios. Segundo o estudo, o uso misto do solo, acesso ao transporte coletivo e um bom design urbano são elementos positivos para os municípios, assim como a coesão dos espaços, onde as necessidades sociais encontram as econômicas, ressalta a pesquisa. Neste contexto, o adensamento urbano, ainda que promova uma perda de privacidade, é benéfico do ponto de vista social. 

Outros pontos indicados no estudo como “boa densidade” são a criação de ambientes públicos e abertos de qualidade para cidadãos de todas as faixas de renda e a utilização mais eficiente dos recursos naturais e do transporte coletivo. Assim, a instalação de parques, praças e espaços públicos de convivência são ações positivas que qualificam o meio urbano com alta densidade populacional. Porém, conforme aponta o levantamento, engarrafamentos e a ausência de espaços ao ar livre são consequências negativas que podem surgir  nas cidades sem um projeto de adensamento adequado.

Segundo o historiador e doutor em planejamento urbano, Fred Le Blue Assis, a verticalização, criou uma experiência de engenharia de edificações notável que facilita o acesso da moradia à população em áreas bem desenvolvidas, mas quando a verticalização é feita em áreas muito adensadas, sem se respeitar alguns limites de distanciamento, a consequência é a que temos visto muito em Goiânia: a perda da privacidade, da visão do horizonte e outros problemas. 

“O adensamento intenso também pode causar perda da qualidade do ar, com  impactos no microclima da região, causados pela interrupção no fluxo do ar entre as edificações altas, principalmente quando a edificação não está próximo a áreas verdes; problemas de drenagem urbana com enchentes e alagamentos; possíveis problemas de escassez hídrica e elétrica pelo hiperconsumo da região, problemas de mobilidade e trânsito, aumento da poluição atmosférica, com o excesso de obras na região; além da perda da privacidade habitacional e da vista da cidade”, observa ele. 

Mas, segundo o doutor  Fred Assis, o adensamento pode ser positivo quando existe planejamento e uma  centralidade que ofereça todos os serviços para a população. Entre os benefícios ele destaca a maior facilidade e menor custo para disponibilizar serviços públicos infraestruturais para a população em uma cidade mais compacta, como rede de água, esgoto, energia elétrica, etc. “Além de um aumento da qualidade de vida e da melhoria do microclima, no caso da conjunção dos prédios com áreas verdes próximas;  a vida em condomínio também oferece pontos favoráveis, sendo, em tese,  um possível  espaço de sociabilização com, a vizinhança, que pode ser  estimulada nos prédios e nos condomínios horizontais”, reforça ele. 

Na visão de Assis, uma forma ideal seria a verticalização em áreas menos adensadas e que fossem projetos respeitosos com o meio urbano e os usuários, promovendo uma verticalização que respeite os limites de distanciamento e da intimidade do usuário. “É preciso encontrar um mínimo divisor comum para que as edificações nas cidades possam atender as demandas da população e os interesses comuns, aliando a verticalização ao adensamento mais planejado  e menos intenso”, avalia o doutor em planejamento urbano.